IklanIklanOpiniPandangan oleh Nicholas SpiroPemandangan oleh Nicholas Spiro
- Krisis di pasar properti China cukup parah bagi pemerintah untuk menunjukkan kesediaan untuk mengatasi tumpukan proyek pra-penjualan yang belum selesai
- Meskipun ini adalah berita yang menggembirakan bagi banyak orang, ketidakpastian atas waktu, skala, dan sumber pendanaan tetap ada
Nicholas Spiro+ FOLLOWPublished: 5:30am, 7 May 2024Mengapa Anda dapat mempercayai SCMPFatau ukuran persepsi pasar yang baik tentang kredibilitas respons Beijing terhadap krisis di pasar perumahan, tidak terlihat lagi dari laporan penelitian Nomura, salah satu suara paling bearish di China yang analisisnya tentang sektor properti negara itu sama tajamnya dengan suram. Sejak akhir tahun lalu, Lu Ting, kepala ekonom China Nomura, telah meminta pemerintah untuk “merogoh kantongnya sendiri, bahkan dengan uang cetak” dari People’s Bank of China “untuk mendukung penyelesaian rumah baru yang pra-dijual oleh pengembang “.
Sementara banyak bank investasi global lainnya menjadi lebih optimis – atau setidaknya kurang pesimis – tentang China tahun ini, Nomura tetap optimis. Dikatakan baru-baru ini pada 18 Februari bahwa Beijing belum “menentukan langkah-langkah apa yang paling efektif dalam menghentikan spiral ke bawah di sektor properti”.
Namun, minggu lalu Lu secara mengejutkan optimis, setidaknya dengan standar bearishnya sendiri. Dalam sebuah laporan pada 30 April, dia mengatakan Beijing “telah mengambil langkah signifikan untuk membersihkan kekacauan besar” di pasar perumahan. Ketika bahkan Nomura menyerang nada optimis di China, itu menunjukkan perubahan kebijakan yang signifikan di sektor properti telah terjadi.
Sesaat sebelum Nomura menerbitkan catatannya, Beijing mengumumkan akan mengeksplorasi langkah-langkah baru untuk mengatasi krisis perumahan. Pernyataan yang menarik perhatian para analis adalah kesediaan pemerintah untuk “mempelajari kebijakan untuk mencerna stok perumahan”. Penekanan yang lebih kuat ditempatkan pada mengamankan pengiriman rumah pra-penjualan datang di tengah spekulasi pemerintah sedang mempertimbangkan untuk mendirikan platform nasional untuk memperoleh proyek perumahan pra-penjualan tetapi belum selesai, sebuah langkah yang menurut JPMorgan kemungkinan akan dilihat oleh pasar sebagai ukuran “baooka”.
10:57
Boom, bust and borrow: Apakah pasar perumahan China merosot?
Boom, bust and borrow: Apakah pasar perumahan China merosot? Yang jelas adalah bahwa parahnya penurunan di pasar properti telah memaksa tangan Beijing. Fundamental sektor ini terus memburuk. Investasi real estat menyusut 9,5 persen pada kuartal pertama tahun ini, dan penjualan rumah baru dari 100 pengembang terbesar bulan lalu turun 45 persen secara tahunan. S &P Global Ratings mencatat bahwa sementara penjualan di pasar sekunder naik 30 persen tahun lalu, transaksi di pasar primer terus turun karena kekhawatiran terus-menerus di antara pembeli bahwa pengembang tidak memiliki dana untuk menyelesaikan rumah pra-penjualan.
Sementara Beijing mengoordinasikan upaya untuk mengidentifikasi pengembang dan proyek yang memenuhi syarat untuk pendanaan jalur cepat, langkah-langkah yang lebih kuat untuk mengamankan penyelesaian rumah dapat membantu memulihkan kepercayaan dan menempatkan lantai di bawah harga. “Ini adalah sinyal penting yang dapat mengurangi risiko penurunan di sektor ini,” kata Michelle Lam, ekonom Greater China di Societe Generale.
Tantangan yang dihadapi pembuat kebijakan sangat besar. Goldman Sachs memperkirakan ada 3,5 miliar meter persegi (37,7 miliar kaki persegi) rumah pra-penjualan tetapi belum selesai pada akhir tahun lalu, 40 persen di antaranya disebabkan oleh pengembang swasta yang menghadapi tekanan likuiditas. Kesenjangan pendanaan untuk semua pengembang swasta untuk mengamankan pengiriman rumah pra-penjualan mencapai 4 triliun yuan (US $ 556 miliar). Nomura percaya bahwa dengan satu atau lain cara pemerintah pusat harus terlibat dalam memastikan pengiriman rumah pra-penjualan, mungkin dengan mendirikan agen khusus yang bertugas menyerap unit perumahan swasta yang belum selesai. Mereka kemudian dapat dijual atau disewakan sebagai bagian dari upaya pemerintah untuk membangun rumah yang lebih terjangkau.Ini akan membunuh tiga burung dengan satu batu. Pertama, akan meningkatkan permintaan pekerja konstruksi dan bahan baku, mendorong pertumbuhan. Kedua, itu akan meningkatkan kepercayaan di pasar perumahan, terutama model prapenjualan yang didiskreditkan. Ketiga, ini akan membantu mendukung stabilitas keuangan karena meningkatnya aktivitas konstruksi akan membantu meringankan tekanan likuiditas di sektor real estat. Namun, sementara penekanan yang lebih kuat pada destocking perumahan menandai titik belok dalam respons kebijakan, hal itu menimbulkan lebih banyak pertanyaan daripada jawaban. Ketidakpastian terbesar adalah waktu, skala dan sumber pendanaan untuk memastikan pengiriman proyek perumahan yang macet. Seperti yang selalu terjadi dengan pembuatan kebijakan Cina, rinciannya langka, prioritas bertentangan satu sama lain dan ekspektasi pasar terlalu tinggi. Tidak mengherankan Nomura mengharapkan pemerintah pusat untuk mengambil peran langsung dalam mengamankan penyelesaian rumah mengingat keengganan bank untuk meningkatkan eksposur mereka terhadap pengembangan properti. S&P Global Ratings mencatat bahwa kredit pengembangan properti tumbuh 1,5 persen tahun lalu dibandingkan dengan total pertumbuhan pinjaman sebesar 11 persen. Pemerintah daerah, sementara itu, sangat berhutang budi dan harus menyeimbangkan kebutuhan untuk menstabilkan pasar properti dengan risiko memicu spekulasi.
08:36
Mimpi negeri dongeng yang lenyap: bagaimana China Evergrande bangkit, lalu jatuh
Mimpi negeri dongeng yang lenyap: bagaimana China Evergrande bangkit, lalu jatuhIni membuat pemerintah pusat terikat. Beijing perlu menghidupkan kembali sektor perumahan tanpa mentransfer terlalu banyak risiko dari pengembang ke negara dan entitas yang didukung negara. Sama pentingnya, perlu mengembalikan kepercayaan di antara pembeli rumah dan menahan penurunan harga tanpa mengorbankan tujuan utamanya untuk menurunkan industri real estat untuk membantu pendorong pertumbuhan baru bertahan. Jika ada “baooka” yang dibutuhkan di Cina, itu adalah yang kredibel dan cukup efektif untuk memasang jarum. Investor perbankan pada pemulihan di pasar perumahan harus meredam harapan mereka. “Yang terbaik yang bisa diharapkan adalah stabilisasi pasar,” kata Lam.
Namun, tampaknya runtuhnya sektor properti sekarang cukup parah bagi pemerintah untuk mengatasi tumpukan besar proyek pra-penjualan yang belum selesai, salah satu faktor kunci yang menahan permintaan. Meskipun ini bukan alasan utama untuk peningkatan sentimen investor baru-baru ini terhadap China, ini membantu mencerahkan suasana hati.
Nicholas Spiro adalah mitra di Lauressa Advisory
1